Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat de vente immobilière. Il est signé entre le vendeur et l'acquéreur une fois qu'ils se sont accordés sur le bien et sur le prix, et avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Juridiquement, on parle de « promesse synallagmatique de vente » : les deux parties s'engagent l'une envers l'autre, le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter.
Ce document peut être rédigé par un notaire, par un agent immobilier ou, plus rarement, directement par les particuliers. Dans une vente entre particuliers, il est vivement conseillé de le faire rédiger ou relire par un notaire. Un compromis mal ficelé est une source fréquente de litiges.
Il existe une alternative, la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, seul le vendeur s'engage à vendre, et l'acquéreur dispose d'une option qu'il peut lever ou non, en général contre une indemnité d'immobilisation d'environ 10 % du prix.
Ce que contient un compromis de vente
Le compromis fixe les règles de la vente jusqu'à l'acte définitif. Il doit être précis, car il engage les deux parties. On y trouve en général les éléments suivants :
- l'identité des parties (état civil, situation matrimoniale, capacité à contracter) ;
- la désignation précise du bien : adresse, références cadastrales, surface, lots de copropriété, annexes comme la cave ou le garage ;
- le prix de vente, les honoraires éventuels d'agence et leur répartition, ainsi que les modalités de paiement ;
- le montant du dépôt de garantie, souvent compris entre 5 et 10 % du prix ;
- les conditions suspensives (prêt, urbanisme, droit de préemption, etc.) ;
- la date limite de signature de l'acte authentique, généralement fixée à deux ou trois mois ;
- la date d'entrée en jouissance, c'est-à-dire le moment où l'acquéreur prend possession du bien ;
- la clause pénale, qui prévoit une indemnité en cas de défaillance d'une partie, souvent fixée à 10 % du prix ;
- les annexes obligatoires : dossier de diagnostic technique, état des risques, et, pour une copropriété, règlement, état descriptif de division et documents financiers.
Le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les cas) doit être joint dès cette étape. Le vendeur doit donc le faire réaliser avant la signature.
Le délai de rétractation de 10 jours
Lorsque l'acquéreur est un particulier, la loi lui accorde un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Il peut y renoncer sans donner de motif et sans pénalité. Ce droit ne bénéficie qu'à l'acheteur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
Comment le délai est-il calculé ?
Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis à l'acquéreur. Il peut aussi partir de la remise en main propre contre récépissé, ou d'une notification électronique avec accusé de réception. Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Comment se rétracter ?
La rétractation s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par un moyen électronique offrant la même garantie. Conservez la preuve de l'envoi. Aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur avant la fin de ce délai. S'il a déjà versé un dépôt de garantie et se rétracte, le vendeur ou le séquestre doit le lui restituer dans un délai de 21 jours.
La clause suspensive d'obtention de prêt
Une clause suspensive subordonne la vente à un événement futur. La plus courante est celle liée au financement : si l'acquéreur n'obtient pas son prêt, la vente est annulée et il récupère son dépôt de garantie. Lorsque l'acheteur finance son acquisition par un crédit, cette clause est obligatoire, sauf mention manuscrite indiquant qu'il renonce à y recourir.
Le compromis doit préciser les caractéristiques du prêt recherché : montant maximum, durée, taux maximal. Ces plafonds protègent l'acquéreur, mais le privent de la clause si la banque propose un prêt conforme et qu'il le refuse. La durée de validité de la condition ne peut pas être inférieure à un mois ; en pratique, on retient plutôt 45 à 60 jours.
Les obligations de l'acquéreur
L'acheteur doit déposer ses demandes de financement dans les délais prévus et être en mesure de le prouver (courriers de refus, attestations bancaires). S'il fait preuve de négligence, par exemple en ne sollicitant aucune banque, le vendeur peut soutenir que la condition est réputée accomplie et réclamer la clause pénale. Il est donc prudent de multiplier les demandes et de conserver tous les justificatifs.
Les autres clauses suspensives
D'autres conditions peuvent figurer au compromis : absence de préemption de la commune, obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme, vente préalable d'un autre bien, absence de servitude non déclarée, levée d'une hypothèque. Chaque clause doit comporter un délai de réalisation clair.
Les engagements réciproques du vendeur et de l'acheteur
Une fois le délai de rétractation écoulé, chaque partie est tenue par ses engagements.
Le vendeur doit :
- vendre le bien au prix convenu, sans le proposer à un autre acquéreur ;
- conserver le bien en bon état jusqu'à la remise des clés ;
- fournir tous les documents et diagnostics, et déclarer les éventuels vices connus ;
- libérer le logement à la date prévue.
L'acquéreur doit :
- acheter le bien et payer le prix, ainsi que les frais d'acte (« frais de notaire ») ;
- effectuer sans retard ses démarches de financement ;
- se présenter chez le notaire à la date de signature de l'acte authentique.
Si l'une des parties se dérobe sans motif légitime, l'autre peut demander l'exécution forcée de la vente en justice, ou la résolution du contrat assortie de la clause pénale. Le dépôt de garantie reste généralement acquis au vendeur si l'acquéreur est défaillant alors que toutes les conditions suspensives sont levées.
Conseils pratiques avant de signer
Lisez le compromis en entier et faites expliquer chaque clause qui vous paraît obscure. Vérifiez que les chiffres, la description du bien et les dates correspondent à ce dont vous avez convenu. Faites relire le document par un notaire, dont la consultation est souvent gratuite avant la signature d'un avant-contrat. Enfin, anticipez le calendrier : accord de prêt, purge du droit de préemption et pièces administratives conditionnent la date de l'acte authentique, qui transfère définitivement la propriété.